先是9月29日国家出台叫停第三套房贷款、推广外地购房禁令等内容的第二轮楼市调控细则，紧接着是9月30日厦门发布“限购令”，10月甫到，楼市晴雨表便传递了阴霾的信息。果不其然，刚刚过去的“十一”长假7天日均成交53套，相比9月最后三天日均百套以上的成交量可谓急剧缩水;长假前后入市的新房源，也因此受到了“冷遇”。

　不过，在二次调控及厦门“限购令”出台满十日后回望厦门楼市，却不难发现，日均53套的成交量与去年同期成交量相当，新房源所受的“冷遇”也十分有限;虽然第三套房贷及外地购房被叫停，但改善型置业和外地客户来厦置业的热情却依然高涨，刚性需求更是“该出手时就出手”。

　　“停贷”威力较大

　　购房者催办贷款

　　【解读】外地置业者看好“大厦门”

　　就职于厦门某知名房产代理机构的小陈，“十一”长假前后都在忙一件事情：加快签约流程，赶着替客户办理贷款事宜。

　　9月29日，第二轮楼市调控细则重拳出击;9月30日，正好是小陈所在机构代理的一个楼盘开盘的日子，虽然此前蓄积了不少意向客户，但不少属于二次调控波及的多次置业者及外地置业者，这不禁让小陈捏了一把汗。出乎他意料的是，“十一”长假期间，该楼盘的认购量并不像他在节前所预测的那么悲观，相反，仍然陆续有新客户前来认购，已经认购的客户，则催促他们加快办理贷款，生怕错过了末班车。

　　叫停第三套房贷款，购房人贷款买房一律3成起，严控消费类贷款用于购房，外地购房禁令全国推广……这就是二次调控细则。此前并未对第三套房贷款及外地人购房贷款作出限制的厦门也在9月30日发文强调，将不折不扣地“下”了这两剂猛药。

　　早在9月30日，楼市二次调控落地后第一个工作日，就已传来银行拒收第三套房贷款申请的消息。10月8日，长假过后第一个工作日，记者致电建行、工行、农行，兴业、光大、民生等多家银行获悉，9月30日之后，它们均严格执行“停贷”政策;9月30日之前收取的相关贷款申请，也面临被中途拦截的危险。不过，如上所述，从新开楼盘销售中心透露的信息则是，仍然有一些三套房贷款及外地人在厦置业贷款申请在“快马加鞭”中获得批复。一股份制银行的客户经理就称，9月30日晚，他们加班加点，处理了不少手头上的贷款申请。

　　“此次二次调控细则，对厦门影响最大的无疑是外地人购房‘停贷令’，毕竟异地购房者撑起厦门楼市半边天，而这部分人群绝大多数非首次置业。”新百瑞物业企划有限公司副总经理、策划总监邹绍军分析，“停贷令”既出，对于有意在厦门购房的外地购房者而言面临两种选择，一是缩小需求面积，把房屋总价控制在能够一次性付款的范围内;一是等政策松动时再出手。

　　耐人寻味的是，即使是在最接近“停贷”漩涡中心的“十一”长假期间，这些异地购房大军仍没有偃旗息鼓的意思。一名业内人士就透露，“十一”长假期间，他本人便接待了六七组从三明来的意向购房者，这些购房者分别在岛内外看了当代·天境和海晟维多利亚等楼盘，购买的意愿十分强烈。类似的情形也存在于二手房市场，打算换房的市民小周“十一”长假期间试探性地把自己位于松柏的一套两房两厅的房子信息挂到房产中介，没想到打电话咨询的人很多，来看房的也不少，其中一对打算为女儿买房的南平父母就表示可以现金付款。

　　“‘海西’概念提出以后，特别是动车等交通利好实现后，厦门的区域带动力得到极大的提升。”新景祥策划代理有限公司副总经理丘运贤认为，外地购房者在厦买房的热情不减，主要原因在于他们对“大厦门”看好。

　　“限购”影响有限 意在灭炒房火苗

　　【解读】首次置业者更易买到房子

　　9月30日出台的厦门“限购令”指的是，2010年10月1日起至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。此后，深圳、上海等地也纷纷出台“限购”政策。

　　“无论该家庭此前有多少套住房，限购期间只能新买一套住房，同时受房贷政策制约;而在此期间购买超过一套住宅，哪怕用现金一次性付清也会被禁止。”厦门国土资源与房产管理局工作人员解释，各房地产开发企业和经纪机构应对《家庭成员情况申报表》进行核实。提供虚假信息骗购住房的，买卖合同无效。

　　对此，接受采访的业内人士大多表示，比起“停贷”，“限购”政策影响有限，毕竟在这3个月期间，想要新买两套住房的情况属于少数。显而易见，“限购令”意在抑制炒房需求。

　　“厦门‘限购令’紧随国家二次调控政策而出台，表明此次地方政府执行中央楼市调控政策的坚决性。”业内人士分析，事实上，此前8、9月份，厦门的确出现了一些炒房需求死灰复燃的苗头——一些热卖的楼盘，同一客户买下多套住宅的情形再次出现;反映在二手房市场，6、7月份反弹，8、9月份回暖的迹象也十分明显。“限购令”抢在“十一”长假之前出台，无疑起到了“灭火”的作用。“位于湖里的某楼盘二期房源，还没开盘，据称认购比例已达到10:1，其中不乏正在抬头的投资、投机需求。”邹绍军称，“限购令”附属的诸多特定条件表明了政府的试探心态。虽然主观上不确定该措施能否达到预期效果，客观上“限购令”却有利于甄别和分化不同购房需求。这意味着特定楼盘原本数千组的认购客户中，可能有一大半因此“失效”，从而让首次置业者赢取更多购买合适住宅的机会。无独有偶，禹洲集团营销中心副总经理孙奕阳也认为，“限购令”让购房者更加理性，可以把制造泡沫的炒作者剔除出去，让“伪首购族”望而却步，从而为真正的刚性需求者带来实惠。

　　“十一”过渡平稳 未现大面积观望

　　【解读】10月成交数据或影响开发商推盘节奏

　　10月1日至10月7日，厦门共成交371套住宅，日均53套。相比9月28日、29日、30日三天均在百套以上的成交量，这7天的成交量可谓急剧缩水。

　　不过，有心人会发现，如果把这一数据与去年同期及今年8、9月份相比，则显得“平稳”得多。2009年10月1日至10月8日，厦门共成交367套住宅，日均46套;今年9月共成交1701套住宅，日均56套左右，8月共成交1686套，日均约54套。显而易见，日均53套的水平既不逊色于去年同期，也与过去的8、9月份相当。而从价格看，今年“十一”长假住宅均价11625元/平方米，比之去年同期的9554元/平方米，今年8月的10980元/平方米以及9月的11132元/平方米，也是有升无降。

　　有“金九银十”之称的9月和10月是楼市传统销售旺季。9月下半月开始，厦门已有不少项目加紧开盘，按计划，10月更将有10多个楼盘面市，并纷纷举行了各种预热活动。受二次调控影响最直接的无疑是这些即将面市的新楼盘。业内人士表示，二次调控出台选择在国庆之前出乎不少人的意料，已经打出在10月特别是“十一”长假期间开盘广告的楼盘别无选择，只能按原计划进行;其他预计在第四季度有所动作的新盘则会紧盯10月成交数据，以决定是否调整开盘节奏。

　　当然，虽然总体平稳，“十一”长假期间面市的新房源还是受到了“冷遇”，只是这种“冷遇”也是有限的。蓝火置业研展部举例称，它们代理的禹洲·环东国际，9月29日开始内部认购时，由于二次调控细则尚未出台，认购场面十分火爆，而等到“十一”长假期间，场面便略显冷清。据称，该楼盘所推房源目前认购已超七成，节前认购占较大比例，节后受二次调控细则影响，部分客户出现了一定的观望情绪，导致签约速度有所放缓。不过，数据显示，该楼盘“十一”长假期间还是创下了签约105套的不错战绩，位居黄金周厦门楼盘销售榜首。10月8日，厦门住宅成交120套，其中就有45套来自该楼盘。

而在业内人士看来，新房源所受“冷遇”并不彻底的根本原因在于，随着几次楼市新政的施行与反弹，人们对新政的“免疫力”有所增强，每次新政出台后产生的观望情绪也越发淡薄。“对于部分购房者而言，二次调控的出台，反而加大了他们对房价上涨的预期。”邹绍军称，今年4月楼市新政出台后，部分认购了领秀城项目的客户迟迟不来签约，9月底二次调控政策出台，反而促使他们加快了签约进程。置强房产总经理余永灿也表示，二次调控细则出台后，购房者的观望情绪远不如前几次新政出台后的浓烈，“十一”长假期间二手房交易量总体有所下降，但看房量却与此前相当。